Het wetsvoorstel Betaalbare huur (Wet Betaalbare huur) zal na de zomer aan de Tweede kamer worden gestuurd
Tegelijk met het wetsvoorstel zal ook een aanpassing van het Besluit huurprijzen woonruimte in een voorhangprocedure aan de Tweede Kamer worden voorgelegd. In dit besluit zal de aangekondigde modernisering van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) vorm moeten krijgen.
Gevolgen wetsvoorstel
Dit heeft grote consequenties voor het eigendomsrecht:
- De regulering leidt er veelal toe dat verhuur van een woning verliesgevend wordt
- Investeringen in verduurzaming, onderhoud en woningverbetering kunnen niet worden terugverdiend
Het gevolg is dat veel particuliere verhuurders gedwongen zijn om hun woning(en) te verkopen. De toch al relatief zeer kleine vrije huursector wordt hierdoor volledig gemarginaliseerd.
Dit heeft grote consequenties voor de vrijheid van vestiging en het vestigingsklimaat:
- Woningzoekenden, zoals young professionals of expats, die niet kunnen of willen kopen hebben straks vrijwel geen mogelijkheid meer om, al dan niet tijdelijk, een kwalitatief hoogwaardige en duurzame woning te huren in de vrije huursector welke bovendien op korte termijn beschikbaar is
- Het toewijzingsbeleid leidt ertoe dat mensen die niet in aanmerking komen voor een voorrangsregeling vrijwel geen toegang hebben tot een gereguleerde huurwoning.(1)
Daarnaast heeft het ook negatieve gevolgen voor het functioneren van de woningmarkt in meer algemene zin:
- Zonder een vrije huursector zal de doorstroming op de woningmarkt nog verder vastlopen.(2)
- Het vestigingsklimaat wordt aangetast doordat expats en Nederlandse young professionals niet meer gehuisvest kunnen worden. Bedrijven zullen hun vestiging en operaties heroverwegen en mogelijk uit Nederland vertrekken, waarbij deze effecten in de grote steden het grootst zullen zijn
- Particuliere investeerders mijden de Nederlandse woningmarkt. Voor de volkshuisvesting wordt Nederland vrijwel volledig afhankelijk van woningcorporaties en institutionele beleggers, waarbij de focus ligt op gereguleerde huurwoningen en niet op de zo belangrijke vrije huursector
2 In de regio Amsterdam bestond in 2021 55% van de nieuwe bewoningen uit particuliere huur.
Modernisering WWS
Het kabinet wil dat de huurregulering zo wordt vormgegeven dat de huurprijs een betere afspiegeling vormt van de woningkwaliteit. Hiervoor worden een aantal kleine aanpassingen aan het WWS voorgesteld, die er vooral op neer komen dat een buitenruimte en de energieprestatie van een woning zwaarder gaan wegen. Dit zet echter nauwelijks zoden aan de dijk. Als het kabinet daadwerkelijk wil bereiken dat de huurprijs beter in verhouding staat tot de woningkwaliteit, dan zal het sterk verouderde WWS gemoderniseerd en gewijzigd moeten worden. Veel elementen die van belang zijn voor de woningkwaliteit worden nu niet of onvoldoende meegewogen. Dit mede als gevolg van de per 1 mei 2022 ingevoerde WOZ-cap (het inperken van de invloed en weging van de locatiecomponent in de woningkwaliteit, oftewel de mate waarin de locatie tot uiting komt in het WWS.
In onze consultatiereactie d.d. 15 maart 2023 hebben wij hiervoor een aantal voorstellen gedaan:
1. Staat van onderhoud, afwerking, luxe en kwaliteit van de woning
De daadwerkelijke woningkwaliteit komt, afgezien van de locatie, vooral tot uiting in de staat van onderhoud van een woning (en het wooncomplex), de afwerking, de luxe en algehele bouwkundige kwaliteit van de woning. Binnen het huidige WWS komt dit onvoldoende tot zijn recht. De woningkwaliteit afmeten aan de hand van o.a. het aantal verwarmde vertrekken, de lengte van het aanrecht en extra wandtegels in een badkamer is natuurlijk niet meer van deze tijd. Als een verhuurder geïnvesteerd heeft in daadwerkelijke en objectief te beoordelen woningkwaliteit, bijvoorbeeld een keuken met inbouwapparatuur, luxe badkamer, stoffering en een algeheel hoog afwerkingsniveau, dan moet dit ook passend gewaardeerd worden door het WWS.
2. Verduurzaming en energielabels
In het kabinetsvoorstel worden vooral strafpunten toegekend voor slechte energielabels. Tegelijkertijd zijn investeringen in verduurzaming onvoldoende terug te verdienen met de extra punten die hiervoor worden toegekend. De opbrengsten van een goed geïsoleerde woning komen in geval van een gereguleerde huurprijs (zowel sociale huur als middenhuur) vooral ten goede aan de huurder in de vorm van lagere energielasten, en dus extra koopkracht. Duurzaamheid is anno 2023 een belangrijk onderdeel van de woningkwaliteit. Dit zou passend door het WWS moeten worden beloond, waarbij goed geïsoleerde en duurzame woningen dan ook eerder in de vrije sector moeten kunnen worden verhuurd. Hierdoor loont het om te blijven investeren in bestaande huurwoningen en heeft dit een positieve uitwerking op de omvang van de vrije huursector.
3. Beschermd stadsgezicht en gemeentelijk monument
Een gemeentelijke monumentenstatus of beschermd stadsgezicht betekent meestal een hogere woningkwaliteit, maar ook hogere kosten voor onderhoud en aanvullende verplichtingen en beperkingen voor de verhuurder. Dit element zou volwaardig meegewogen moeten worden in het WWS. De extra punten die hiervoor moeten worden toegekend, vergelijkbaar aan de situatie van een Rijksmonument, zouden moeten zorgen voor een betere afspiegeling van de woningkwaliteit middels een passende beloning door het WWS waardoor deze woningen eerder in de vrije sector kunnen worden verhuurd.
4. Woonomgeving / afschaffen WOZ-cap
De waarde van een woning wordt niet alleen bepaald door de staat van de woning zelf, maar vooral door de locatie. Wonen op een zeer populaire locatie, in een grote stad met veel voorzieningen in de buurt, levert vanzelfsprekend meer woongenot op dan wonen in een minder gewilde omgeving. Het is dan ook niet onredelijk om de kwaliteit van de woonomgeving zwaarder mee te laten wegen in het WWS. Dit kan bijvoorbeeld door het toekennen van extra punten voor de woonomgeving, of door het weer afschaffen van de WOZ-cap (is een tijdelijke maatregel). In geval van afschaffing van de WOZ-cap zou de weging van de WOZ-waarde kunnen worden herzien zodat iedere 10.000,- euro aan WOZ-waarde een passend aantal punten oplevert binnen het WWS.
Conclusie
De elementen die bepalen hoe een huurder een woning waardeert, zouden in het gemoderniseerde WWS een meer prominente positie moeten krijgen. Dit betekent kort gezegd dat kwalitatief hoogwaardige, goed onderhouden en duurzame woningen in een gewilde woonomgeving een hogere huurprijs moeten krijgen dan woningen waar dit niet of in mindere mate voor geldt. Vooral in de grote steden is dit van cruciaal belang. In grote steden zijn er objectief beschouwd eerder teveel woningen met een lage huurprijs (sociale huurwoningen) dan met een te hoge huurprijs. Scheefwonen en illegale onderverhuur zijn enorme maatschappelijke problemen. Deze hogere huurprijs is een huurprijs welke met name tot stand dient te komen door marktwerking (vraag en aanbod in de vrije sector), en niet door het WWS. Cruciaal hierin is dat deze hogere huurprijs niet wordt gerealiseerd middels een zogenaamde opslag in de vorm van een bedrag of percentage op de huurprijs c.q. puntenaantal conform het WWS zoals nu rondzingt. Gereguleerd blijft immers gereguleerd, en daarmee veelal onvoldoende rendabel voor een particuliere verhuurder. Door het WWS op deze wijze te moderniseren is er enerzijds een gereguleerd en beschermd huursegment waarbij woningkwaliteit (o.a. duurzaamheid en locatie) in redelijke verhouding staan tot de huurprijs, en is er anderzijds een vrije sector huursegment, met name in de grote steden, waarbinnen het échte middenhuur-segment zal terugkeren en bovendien groter zal worden in omvang. Een goed functionerende vrije huursector is cruciaal voor een gezonde woningmarkt en het waarborgen van de balans tussen de koop- en de huursector.
Diverse bijdragen VVA
VVA luidt noodklok en pleit voor maatwerk in grote steden middels quick-fix WWS (27-3-2023)
Brief Tweede Kamer over Wet Vaste Huurcontracten (17-3-2023)
https://www.vva.amsterdam/31-65-13/nieuws/brief-tweede-kamer-over-wet-vaste-huurcontracten
Brief consultatiereactie wet betaalbare huur (15-3-2023)
https://www.vva.amsterdam/31-3ece-11/nieuws/brief-consultatiereactie-wet-betaalbare-huur
Brief aan de Tweede Kamer (21-2-2023)
https://www.vva.amsterdam/31-3a8e-10/nieuws/brief-aan-de-tweede-kamer
Constateringen en visie VVA op de woningmarkt (2-11-2022)
https://www.vva.amsterdam/31-37e6-6/nieuws/constateringen-en-visie-vva-op-de-woningmarkt
Drie aanbevelingen van de VVA omtrent de plannen van het woningwaarderingsstelsel (1-11-2022)
Opinie VVA m.b.t. hervorming WWS (28-10-2022)
https://www.vva.amsterdam/31-d6b9-4/nieuws/opinie-vva-mbt-hervorming-wws
